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  • 老挝金木棉集团|上海最美小区“瘫痪”之后……

  • 时间:2020-01-11 11:38:13 阅读:2590
  • 老挝金木棉集团|上海最美小区“瘫痪”之后……

    老挝金木棉集团,“2004年,我好不容易才买到了这个小区的房子。当时,它是远近小有名气的‘最美花园小区’,我用手机拍了许多照片,喷泉、河道、绿化,那个美啊……但到了2014年,我满脑子想着卖房,因为小区已基本‘瘫痪’了!”说这话的尤女士,是闵行古美街道东苑半岛花园的居民。

    时间又过去了几年。前阵子,小区居民成阿姨突然接到了女儿的来电,说她作为徐汇区一名基层社区干部,要和一大批同事前来东苑半岛花园参观,实地考察这个小区“红色物业”创建的成果。成阿姨自豪地告诉记者,最近一年来,她所在的小区内已经成了全市各方面人士组团前来参观、研究的对象。

    最美小区“瘫痪”之后,到底发生了什么?闵行区的“红色物业”创建又是怎么回事?

    “2017年,闵行反映小区管理方面问题的投诉有15625件,占全区投诉总量的21.5%,位居10大热点信访的榜首。这反映出,业委会和物业服务企业的能力、水平跟不上,已成为全面提升基层社会治理水平的瓶颈和障碍。” 闵行区委组织部有关负责人告诉记者,目前,闵行正在全区1065个小区中探索推进“党建领航·红色物业”工作模式,构建居民区党组织领导的以居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体,合力打通社区治理中的堵点、痛点、难点。

    东苑半岛花园,正是这一探索实践中的典型案例。

    两度“翻天覆地”的变化

    郁先生也是东苑半岛花园的居民,他家位于一栋高层住宅楼的302室。由于楼宇对讲系统坏了,他和家人闹心了一个多月:快递上门,或来了亲戚,在楼下按对讲系统,家里终端总没反应,既无声音、也无图像,他们只好一次次跑到楼下去开门……

    最近,他所在门洞的楼宇对讲系统改造工程终于完工了。“以前的对讲系统,是听筒式的,黑白显示屏,现在,家里终端变成了触摸式、彩色屏,可以直接对讲,好看又好用。” 郁先生说,看到问题得到了及时解决,自己之前的怨气顿时烟消云散。

    实际上,这个小区的楼宇对讲系统已经全面瘫痪,这两年被列为重点整治计划。据统计,到目前为止,东苑半岛花园已分批完成了99个门洞的楼宇对讲系统改造,今年还将完成剩余50%门洞的改造量。

    据介绍,东苑半岛花园建成于2000年,完成入住是在2002年,目前共有1252户居民,但“成分”十分复杂,既有农民动迁户,也有联体别墅、独立别墅,还有多层居民楼,更多的是高层住宅楼。当初,小区规划建造的起点较高,一手房价、二手房价明显高于周边房子。

    这个小区迅速陷入“瘫痪”的原因,与面上那些“问题小区”大同小异,无非是原先的业委会人心不齐、能力跟不上,物业服务企业连年被欠款、长期不作为,整个小区的管理陷入了恶性循环。“我入住没几年,小区就变差了。最初,喷泉停了,后来,景观河干了,接着,几百盏路灯不亮了,越来越多的房屋漏水了,再后来,整个小区的探头、门禁都失灵了,几乎月月发生入室盗窃案,有次一夜之间竟发生了5起……更让人崩溃的是,对居民的报修或投诉,焦头烂额的物业服务企业没一点办法。”说起小区“从美到丑”的巨大变化,尤女士痛心不已。

    2015年是一个拐点,小区又突然开始“变美”了。居民感受度最高的,是小区技防系统的全面改造,毕竟“安全比什么都重要”。当年6月,小区的技防监控、电子围栏、车门禁三大系统启动改造,12月正式投入使用。从2016年开始,东苑半岛花园成为了了入室盗窃案“零案发”小区,迄今已成为全区有名的“平安小区”。

    尝到甜头后,小区又开始“美丽家园”创建,结合居民反映的那些突出问题,集中实施了停车位翻新、景观灯改造、健身器材整修、楼宇墙面刷新等7大项目,小区面貌焕然一新,进一步提升了居民、社区干部、物业服务企业的信心。“你看,我们新安装的路灯多漂亮!几年前,我刚来时,小区里三分之一的草坪高杆灯都是不亮的。”对小区各方面的变化,负责物业维修的夏师傅也充满了自豪。

    整修之前的小区路灯

    采访那天,物业经理王士岩还特地带记者去参观了小区用水泵房,“2018年,我们完成了一个大工程,那就是对小区全部7座泵房的改造。十几年下来,泵房里的铸铁泵都生锈了,不少居民反映,一早打开家中水龙头有锈水……这次改造,我们不仅更新了所有水泵,还在泵房里做了环氧地坪,内部环境一尘不染,尽可能让居民喝上安全放心的自来水!”

    小区用水泵房改造前后对比。

    据透露,2015年以来,东苑半岛花园已实施了100多个大大小小的工程项目,总计投入数千万元,涉及水管、消防、技防、门禁系统、绿化、电梯、路灯、电缆等方方面面,推动这座老旧小区一步步获得了“新生”。

    今年春节前,小区发放的1300多份问卷调查显示,居民对物业服务的满意度达到了99.4%。

    谁撬动了那个关键“拐点”

    整个小区走向“瘫痪”很迅速,但要一点一滴重建起美丽形象和良好秩序,可不是像讲故事那么简单。在2015年前后,到底谁撬动了那个“拐点”?

    物业经理王士岩告诉记者:“2014年,我们小区先是来了一位好书记,很快又来了一位好的业委会主任!”而居民成阿姨则补充说,“还有了一位好的物业经理”。

    东苑半岛花园业委会近两年实施的工程项目档案。

    原来,围绕这个小区的“三驾马车”已经全部换血。2013年,小区举行物业服务企业公开选聘,东慧庄原物业公司通过竞聘进入小区。2014年上半年,居民区党总支进行换届,年轻能干的马雪花成为了新的居民区党总支书记。2014年底,在居民区党总支的领导下,业委会改选工作启动,新的业委会班子在2015年开始正式发挥作用。

    特别值得一提的是,马雪花“三顾茅庐”,请出居民中有话语权和影响力的尤女士,担任业委会主任。她之前是一家外企工厂的厂长,对管理、实施工程项目十分在行,而且热心社区事务,原本就是一名居民代表,动迁户遇到什么难题总爱去找她。不过,对于当“吃力不讨好”的业委会主任,尤女士一度顾虑重重。但居民区党总支书记的诚意,再加上“一夜之间5起盗窃案的发生”,让她终于咬牙答应出来参加竞选。

    担任业委会主任之后,尤女士首先要打开一个个“死结”。小区要实施一个个改造项目,每次都“卡”在了钱的问题上。但其中难点,并不是“没钱”,而是没法“用钱”:一方面,之前的业委会曾作出决议,将维修基金存了定期,一时拿不出来;另一方面,按照2013年之前的业主大会三个文本规定,使用维修基金有限制,每个项目不能超过5000元,而实际上技防、路灯、水管等每个改造项目都要远远超过这个标准……怎么办?新的业委会上来之后,通过召开业主大会进行表决,并修订了《专项维修资金管理规约》的相关条款,将每个项目的资金上限提高到3万元。同时,业委会还成功打了几场官司,梳理清楚了电梯、楼宇门洞等公益性收入的问题,并推动业委会各项全面走向公开透明,让居民代表全程参与到每个项目中,逐步赢得了广大居民的信任。

    几年来,这个小区已经实施100多个改造项目,每个都要走申请、立项、审批、公示、表决、招投标等一整套流程,而且,每次都要获得三分之二以上居民的同意。如何顺利、高效地走通一次次流程?

    这当中,居民区党总支起到了关键引导作用。“许多事情,不可能由党总支书记一个人说了算,也不是居委会、业委会几个人就能干成的。我们的心得是,一件事如果在广大党员中形成了共识,那么在广大群众中也就基本能获得认可了。”马雪花告诉记者,针对小区遇到的某一问题,居民区党总支会定期召开18人的党员议事会,让大家围绕这个议题充分讨论、提建议,之后再召开党员扩大会议,拿出一个大概的意见,传达给全体党员,通过党员在居民中进一步凝聚共识。之后,再由业委会走立项、公示、表决等流程,物业服务企业负责具体实施,整个进程变得流畅起来。

    “在居民区党组织的领导下,把居委会、业委会、物业服务企业‘三驾马车’串联起来,把优秀的党员骨干选派进业委会,把党的组织和工作渗透覆盖到物业服务企业,全面推动物业服务各项事务公开化、透明化。”闵行区委组织部有关人士告诉记者,迄今为止,在闵行基层各居民区党组织的推动下,一大批优秀党员、“三长”、优秀青年等社区骨干被选派进了业委会,全区业委会党员成员达到2086名,其中535名担任业委会主任, 495名党员到“两委”兼任职务;在闵行全区物业项目管理处中,136个物业单位实现了与“两委”交叉任职,成立党组织或工作小组的200多个。

    在深入总结提炼基层行之有效经验的基础上,闵行区委已形成了“党建领航·红色物业”的制度性安排,除了建立居民区党组织对业委会成员的人选建议权、结构建议权和资格审查权,还推出了“物业服务红黑榜”等,有力巩固强化了居民区党组织在社区各项事务的领导地位,夯实了党的执政基础。

    如今,在平吉三村居民区党总支的牵头组织下,东苑半岛花园每周三下午都会召开联席会议,居委会、业委会、物业服务企业负责人都会坐到一起,总结上一周的工作和难点,大家一起共同商议解决的办法,并规划下一周的工作重点。

    整修一新的小区休闲长廊。

    “这样的工作机制,对物业公司帮助最大。我们平时只要好好干活就行,一旦遇到什么难题,党组织会牵头协调各方力量扫除障碍。”王士岩告诉记者,现在,他们物业公司在小区里的实际服务水平,已经远远超过了合同标准。按照合同规定,小区里的道路清扫要做到每天两次,但实际上,他们现在追求的是时刻保持整洁,这就要求保洁人员必须来回兜,随时随地清扫;又如垃圾清理,他们做到了日产日清、大件不过夜,要是垃圾桶边上有零散垃圾,保安、保洁人员一看到就会立即上前清理……这些都不是合同规定的内容,而是他们自加压力、主动做到的。

    “回应居民呼声,还有许多事要做”

    积极作为,得到了认可和回报。以前,小区的物业费收缴率能达到60%—70%就不错了,每年大约有四五百户居民拒绝缴纳物业费,他们的最大理由就是“对物业服务不满意”;但到了2017年,小区的物业费收缴率攀升到了98.88%,2018年更是达到了99.45%。小区管理已慢慢进入了良性循环。

    在这样的正向激励下,物业服务企业总想着“找活干”。最近,小区正在对40部高层电梯全部实施深度保养,检修更换主机油、减速开关、内置话机、led灯管等。“虽然,高层电梯暂时还没出现问题,但我们排摸到这些设备已经到了一定年限,必须要主动作为、提前消灭安全隐患,否则等出了问题再解决就太被动了。”王士岩乐呵呵地说,如今,物业公司70多人每天忙得不亦乐乎,“活儿多的根本来不及做”。

    近一年来,东苑半岛花园已经成了闵行区“红色物业”创建的样本小区,前来参观的各界人士络绎不绝。但在居民区里,党组织领导的“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体并没有停止努力。

    “2019年,为了回应居民的期待和要求,我们还有更多事情要做。”马雪花一口气列举了五项新年计划,比如高层公共阳台围栏整修、10个车库的车辆道闸改造、机动车库停车管理系统更新等,其中百姓呼声最大的,是小区景观河道清淤和引水工程,难度很大,还需要区、镇相关部门来协调解决。

    “闵行在全区推进‘红色物业’,提升了基层党组织的组织力,形成了基层社会治理的合力,增强了居民的获得感。”闵行区委组织部有关人士介绍说,通过“红色物业”创建,推动物业服务企业有效融入社会治理,切实解决了小区停车难、治安防范差、消防隐患大等一批老百姓急难愁问题。

    据初步统计,两年来,闵行全区增加停车位近2万个、新装电子防盗门1.8万余扇;全区引入优质物业服务企业32家,归并及调减物业服务企业12家……其中,特别值得关注的是,去年一年,闵行全区入住宅盗窃“110”接报数同比下降49.1%、高发案小区同比下降56.7%,入住宅盗窃“零发案”小区数达到620个。

    栏目主编:栾吟之 文字编辑:黄勇娣

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